房企回归一二线城市：拿地战略趋同 区域分化明

克而瑞报告指出，棚改退潮之下，三四线城市房地产市场危机逐渐显现，而经济基础发达、房地产市场较好的准一线和核心二线城市以及核心城市周边的三四线成为房企调整结构、稳定布局的首选。

今年上半年的土地市场呈现整体回暖态势，但城市间的分化正在加深。一二线城市土地市场活跃，供应量和交易额均呈上升趋势，而三四线城市则面临市场下行的压力，土地交易量和交易额双双下滑。这一趋势引发房企战略调整，纷纷回归一二线市场。

历史上，三四线城市的房地产发展经历了短暂的繁荣。在2016-2017年间，受政策影响，资金外溢带动三四线城市去库存速度加快。部分房企如保利发展、新城控股和绿城中国也加大了对三四线城市的投资。随着价格洼地优势衰退和需求逐步疲软，三四线城市的房地产热度逐渐降低。

当前，房企纷纷调整战略，重回一二线市场。数据显示，一二线城市土地市场依然活跃，而三四线城市土地流拍现象严重。此前加码三四线城市的房企也开始调整布局，加大在一二线城市的拿地力度。这一趋势反映出城市间房地产市场的分化以及房企对市场趋势的敏锐洞察。

总体来看，房地产市场依然复杂多变，需要房企灵活调整战略，把握市场脉搏。对于购房者来说，也需要理性看待市场变化，审慎投资。华创证券分析师袁豪观察到，保利集团在谨慎行事之后再次积极拓张，其拿地的城市主要集中在省会。据天风证券数据显示，在2018年，TOP100强房企新增土地储备建筑面积中，二线城市占比38%，三线城市占比58%，而到了2019年，二线城市的占比提升至近半。这种趋势的转变反映了房企投资策略的转变，特别是在三四线城市的棚改热度逐渐消退，市场需求被充分满足后，企业开始转向更稳定的二线城市。企业的投资回归一二线与其防守心态和防范市场波动的策略息息相关。

随着“因城施政、分类调控”的政策导向突出，不同城市之间的房地产市场分化愈发显著。面对这样的市场环境，企业全局性的攻防转换趋势变得合乎情理。与此一些经济基础发达、房地产市场较好的准一线和核心二线城市，以及核心城市周边的三四线，成为房企调整结构、稳定布局的首选。

除了传统的招拍挂方式，近年来，多元化拿地的方式逐渐受到房企的青睐。除了收并购，旧改也是一种重要的纳储方式，具有土地成本低、利润率高等特点。

克而瑞的数据显示，百强房企收并购地块成交幅数占比逐年上升。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在招拍挂市场上拿地成本较高的情况下，并购不失为一种良好的投资模式，而且通过股权并购的模式，还可以为企业带来税收减免或优惠等好处。

旧改项目逐渐成为房企的新宠。例如，时代中国已确定成为广州花都横潭村旧改项目的合作企业，而佳兆业这样的“旧改专家”更是拥有大量的旧改项目。一位国企中层人士透露，大多数房企都渴望在一线城市发展，但面对土地稀缺的现实，只能通过旧改来盘活存量土地。

在这样的市场环境下，房企的投资策略正在发生深刻的变化。从传统的招拍挂到收并购、旧改等多渠道拿地方式，再到对二线、核心城市周边三四线城市的重点关注，都反映了房企对市场趋势的敏锐洞察和对未来发展的深思熟虑。