多重因素致商办市场微“变脸” 京沪等进入新一

自2018年下半年始，全球商业环境面临重大挑战，特别是在中美贸易摩擦、去杠杆及基本面低迷等多重因素影响之下，全球商办市场展现出新的变化趋势。好租数据研究中心主任匡健锋针对此现象表示，第三季度的办公市场数据呈现出下滑趋势，一线城市的大面积、高价格段需求显著回落，整个商办市场已步入新一轮的调整期。

依据《好租2018年第三季度商办数据报告》，宏观经济的增长步伐有所放缓，GDP增速达到6.7%，已连续四个季度呈现放缓趋势。第三产业的增速同样低迷，PMI指数虽略高于荣枯线，但整体趋势走低，这无疑对商办市场的供需双方产生了一定程度的压制。

在商办市场的具体表现上，尽管地产投资增速相对稳定，但办公市场投资增速却下滑至11%。相较住宅市场，商办市场的土地成交更显活跃，流拍土地仅5幅。未来供应方面，施工开工持续减少，竣工面积大幅下降，显示出“增量市场”的负增长趋势。销售方面，全国办公楼销售额连续两年下降，但仍高于2015年水平，销售放缓将有助于租赁市场进一步去库存。

从具体供求来看，新经济的影响使得一线城市可租赁面积同比增长五成。各城市受到退租增加和新增供应的双重影响，使得市场整体空置面积增加。在租赁成交方面，除广州外，其他一线城市的环比跌幅均超过15%，尤其在7月、8月表现更为显著。尽管成交量受到压力，但一线城市的租金水平仍保持稳定，北京和上海的租金水平尤为坚挺。

分城市来看，北京的商办市场依然独领风骚，无论是成交量还是成交价格都遥遥领先于其他城市。相较之下，上海商办市场的体量最大，但供应量过大导致存在一定的去化压力。深圳作为一线城市中的活跃分子，对政策、经济形势的变化反应尤为敏感。而广州的租金水平虽略高于深圳，但其市场体量有限，未来可能会被新兴一线城市如成都赶超。

匡健锋指出，全国商办市场的“存量市场”特征愈发显著。北京的服务产业尤其是新经济对成交量价起到重要支撑作用。而上海因供应量过大面临去化压力，其他城市的空置率也有所上升。一线城市的新增供应逐步放缓，各地正在积极推出产业政策以优化产业结构和释放新增需求。这个过程中，商业环境的变迁不仅影响着市场的供求关系，也深刻地影响着各个城市的发展格局和未来走向。