房价遇杠杆上的牛市 应关注房地产市场可能风险

房地产市场风险聚焦：深入背后的杠杆与策略

近日，国家统计局新闻发言人盛来运指出，当前中国经济面临下行压力，房地产市场成为支撑经济的重要力量。官方媒体纷纷提醒，房地产市场的风险正在加剧。本文旨在深入这一市场背后的杠杆策略与潜在风险。

一、杠杆策略与楼市上涨

今年的房价上涨得益于杠杆的增加，被称为“杠杆上的牛市”。据统计，居民贷款余额增速已达惊人水平，其中中长贷增速更是超过30%。住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的绝对主力。这一趋势显示出，杠杆策略在推动楼市上涨中起到了关键作用。

二、金融市场的观点与潜在风险

金融业主流观点认为，房贷风险并不大，中国银行业的房贷违约率和不良率都相对较低。随着杠杆率的上升，市场对未来的看法出现了分歧。有专家表示，尽管房价持续上涨，但家庭部门的负债率仍然较低。过度自信可能导致忽视市场规律，引发金融风险。历史已经证明，金融危机往往源于市场的过度自信。

三、地方与楼市策略

地方在推动房价上涨方面扮演了重要角色。从宏观层面看，保增长是政治目标，而房地产市场为供给侧结构性改革创造了良好的环境。对于地方而言，房地产市场则是获取巨大利益的关键。这种策略导致了一二线城市与三四线城市的楼市分化。

四、楼市分化与地方的自利效应

一二线城市与三四线城市的楼市呈现出截然不同的局面。三四线城市由于土地需求大于供给，导致房屋供给过剩。而去库存政策主要依赖于吸引农民进城消化。而一二线城市则更希望将土地用于工业与商业开发，以获取更多的GDP和税收。这种土地供给策略造成了供需紧张的局面，推动了一线城市房价的持续上涨。

五、市场购买力与财富效应

一线城市的房价上涨并非完全基于市场需求，而是通过层层置换放大了购买力。新进场的刚需购买总价较低的二手房，而房东则置换总价更高的住房，从而放大了购买力。支撑楼市的并不是收入，而是财富效应。这种财富效应也可能带来市场泡沫和风险。

六、总结与关注

在中央依然需要楼市稳定经济的前提下，房地产市场的风险需要被密切关注。当楼市成为稳定经济的支柱、地方收益的来源以及居民保值资产的手段时，任何风险都可能对经济产生重大影响。我们必须持续关注并采取相应的应对措施来防范潜在风险。

房地产市场存在诸多不确定性和风险点。我们需要深入理解这些风险点背后的原因和可能产生的影响，以便采取有效的应对措施来保障经济的稳定和发展。