楼市预期“入秋”并非偶然

当前，楼市预期出现了明显的变化，似乎从之前的坚定看涨逐渐松动。随着季节的转换，楼市也仿佛经历了一夜入秋的迹象。部分城市的房价开始回调，开发企业加快资金回笼，投机炒作的现象有所消退。这一变化标志着我国房地产市场迈出了回归居住属性的重要步伐。这一转变固然得益于地方房地产政策的调控升级，但更反映出房价持续快速上涨的环境已然改变。

楼市经历了前八个月的持续高温，房价上涨压力巨大。进入九月，楼市却出现了急剧降温。据相关数据显示，新建商品住宅成交面积环比增长乏力，楼盘促销频繁，期待中的“金九”并不如预期。这种急剧变化反映出长期以来房地产市场深层次的忧虑。

长期以来，我国房价在市场矛盾中屡创新高。尽管总有各种理由支持房价上涨，如人口红利、货币环境、城镇化等，但往往忽略了终端住房需求的购买力，特别是中低收入人群的购买力。楼市的“入秋”并非偶然，而是家庭杠杆快速上升和存款增长乏力综合作用的结果。

家庭杠杆的快速上升制约了现实的住房购买力。住户部门杠杆率已经处于较高位置，住房不动产占据了家庭财富的绝对比重，继续加杠杆的空间已经明显压缩。存款增长乏力也制约了未来的潜在住房消费。低位的存款增长反映出终端购买力的衰减，与一路走高的房价形成了较大的背离。

楼市预期的“入秋”也是我国经济金融压力增强的内在要求。房价过快上涨所引致的财富效应已经消耗殆尽，对消费的挤出效应却在增强。在当前我国经济转型升级和外部冲击的环境下，资金和购买力过度向房地产市场聚集，导致社会消费需求扩张动力不足。全球宽松货币环境的退潮，社会负债端的刚性约束渐强，而资产端调整缓慢滞后，再融资难度的上升，导致全社会资金面整体趋紧。

值得注意的是，楼市稳增长的边际作用已经受到终端需求刚性约束。未来，我国经济增长将更多依靠创业创新驱动，依靠提高全要素生产率，这与楼市推动经济增长的内在机理存在本质差异。楼市预期的松动能否最终转化为促进楼市回归居住属性的动力，还需要进一步观察。但无论如何，“房住不炒”仍是保障房地产市场长期健康发展的最佳注脚。这一转变需要我们共同努力，以实现房地产市场的长效机制。(陈涛)